RU
Все новости

Как продать недвижимость в зоне АТО

Рынок недвижимости в зоне боевых действий, как ни странно, продолжает жить. Если в небольших населенных пунктах Донбасса сделок практически нет, то в шахтерской столице жилье продается довольно активно. На бесплатных досках объявлений в сети Интернет можно увидеть массу квартир, продающихся за бесценок, однако риелторы утверждают, что дончане не спешат расставаться с недвижимостью за любые деньги.

Какие документы необходимо собрать

Как рассказал «ДН» адвокат Шевченковской коллеги адвокатов г. Киева Юрий Криворучко, в связи с массовым переселением граждан из зоны конфликта, на неподконтрольных украинским властям территориях довольно часто возникает потребность в продаже недвижимости.

По словам адвоката, порядок заключения сделок по недвижимости в Украине регулируется целым рядом законодательных и подзаконных актов. Главными из них являются: Гражданский кодекс Украины, Закон Украины «О нотариате», Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденный приказом Министерства юстиции Украины от 22 февраля 2012 г. N 296/5, Закон Украины «Об оценке земель», Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав, и профессиональной оценочной деятельности», ряд документов, упорядочивающих работу оценщиков, и землеустроительных организаций, а также работу земельного кадастра.

Наш собеседник также отметил, что если земля в зоне противостояния является практически неликвидным товаром на рынке недвижимости, то жилые дома и квартиры, особенно в крупных городах на неподконтрольной Киеву территории, продаются.

Для продажи недвижимости необходимо соблюдать определенные процедуры регистрации и предоставить необходимые документы.

Так, продавец должен предоставить:

  • Документ, устанавливающий право собственности. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, договор дарения; договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор о разделе имущества;
  • Справку о количестве зарегистрированных в доме или квартире жителей;
  • Экспертную оценку недвижимости;
  • Справки об отсутствии / наличии долгов за коммунальные услуги. Этот документ предоставляется по желанию продавца;
  • Согласие супруга / супруги на продажу имущества;
  • Разрешение опекунского совета, если в квартире проживают несовершеннолетние дети;
  • Паспорт и справку о присвоении идентификационного кода;

Если все документы собраны, то нотариус проверяет в реестре прав на недвижимое имущество, действительно ли жилье принадлежит продавцу, нет ли у продавца каких-либо «отягчающих обстоятельств». Например, ипотек или запретов, наложенных органами государственной власти.

Что делать, если возникли проблемы

По словам Юрия Криворучко, есть определенная проблема при оформлении сделок на неподконтрольной территории. «В связи с массовыми случаями вмешательства в нормальную работу нотариусов, а также принуждения собственников жилья в зоне АТО продавать жилье в пользу третьих лиц, Министерством юстиции Украины было принято решение закрыть доступ к реестрам нотариусам части Луганской и Донецкой областей. Это не позволяет нотариусам в зоне АТО не только осуществить проверку имущества, но и зарегистрировать нового владельца», – рассказывает он.

Однако, по словам адвоката, действия Минюста Украины не запрещают, а лишь ограничивают владельцев и покупателей жилья заключать сделки в неподконтрольных Украине городах. Выход из этой ситуации прост – чтобы оформить сделку, достаточно выехать на мирную территорию. Конечно, это лишние хлопоты и расходы, как для заключения самого договора у нотариуса, так и для сбора соответствующих документов, однако возможность продать жилье все же есть.

«В каждом случае, по каждому из конкретных документов есть возможность соблюсти или почти соблюсти, требование закона», – отмечает Юрий Криворучко.

Например, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, для продажи необходимо разрешение опекунского совета. «Если это разрешение выдано районными органами на неподконтрольной территории, оно также безоговорочно принимается», – рассказывает адвокат.

Что касается экспертной оценки имущества, она также может быть предоставлена оценщиками или оценочными организациями, которые зарегистрированы в зоне АТО – эти документы принимаются на мирной территории без каких-либо ограничений.

Всем желающим продать свою недвижимость в зоне АТО юрист рекомендует самостоятельно или через своих представителей по доверенности собрать все необходимые документы и заключить соответствующий договор на мирной территории.

«Если возникают трудности в получении документов необходимых для продажи, например, в связи с несогласием одного из супругов на продажу имущества, или невозможностью снять с регистрации кого-то из членов семьи, стоит обращаться к адвокатам, которые специализируются в данном вопросе. Подобные проблемы можно решить в судебном порядке», – резюмирует Юрий Криворучко.

Сделки проходили даже в разгар противостояния

По словам Генерального директора группы компаний «КДУ-риэлти групп» Елены Маленковой, в Донецке всплески продаж недвижимости наблюдались как только прекращались артиллерийские обстрелы. Однако, периодически люди все равно совершали сделки, даже в разгар противостояния. «Где точно никто не покупает жилье – это Киевский район, начиная от Аэропорта и до торгового центра Донецк Сити, Куйбышевский район (вблизи ЖД вокзала), а также Петровский район, микрорайон Текстильщик, где сильные разрушения», – рассказывает она.

По словам риелтора, покупают жилье в Донецке в основном те, у кого до войны была отложена в долларах какая-то относительно небольшая сумма. В мирное время за эти деньги дончане могли позволить купить себе разве что однокомнатную квартиру где-то в Донецкой области, сегодня цены гораздо ниже, и люди могут взять квартиру даже в центре города.

«Те, у кого есть сбережения, но их дома находятся в опасных районах города, или разрушены попаданием снарядов, переезжают в центр. На данный момент это основной портрет покупателей в Донецке», – продолжает Елена Маленкова.

Сегодня в Донецке можно за 20 тысяч долларов купить трехкомнатную квартиру. Однокомнатные квартиры в центральных районах стоят от 14 до 18 тысяч. Как правило, это Ворошиловский и Калининский районы, а в микрорайоне Цветочном и ¬Донском можно найти еще дешевле.

По словам риелтора, попадаются и крупные сделки. «Недавно в Донецке была продана квартира в новом доме, с очень хорошим ремонтом, за 100 тысяч долларов, но такая квартира до войны стоила бы 270-300 тысяч», – подчеркнула наш собеседник.

Удешевление недвижимости в зоне конфликта неравномерно, в среднем цены упали в 3-5 раз. Ключевым фактором в данном случае становится расположение квартиры. Например, квартиру в новострое, недалеко от центра, которая стоила в мирное время 200 тысяч долларов, можно купить в 2.5 раза дешевле.

Самыми безопасным и популярным местом в городе считается граница Калининского и Ворошиловского районов – это места, где не было обстрелов. «Встречаются также покупатели и среди граждан России. Недавно приобрели 3 комнатную квартиру на Ветке. Они очень удивлены, чистотой и порядком и уровнем ремонта в квартирах. Это то, что мне рассказывали коллеги риелторы», – говорит Елена Маленкова.

Осторожно – мошенники

Если цена на квартиру подозрительно низкая, специалисты рекомендуют не связываться продавцами, так как можно столкнуться с аферистами. Примерная стоимость квартиры, если она находится в благополучном районе, составит примерно треть от средней рыночной цены в мирное время.

«Часто жилье продают со всей мебелью и техникой, потому что практически ничего нельзя вывезти за линию противостояния. Кроме того, люди, которые хотят выехать, пытаются выжать максимальную сумму, ведь сейчас и в Киеве упали цены на жилье, многие дончане, покупают потом квартиры в пригороде Киева. Причем если раньше пользовались спросом варианты от застройщиков, где люди потом сами делали планировку и ремонт, то сейчас запросы другие, популярен наоборот вторичный рынок жилья, причем покупатели хотят, чтобы в квартире уже все было, потому что люди, которые покидали дома, практически ничего не вывезли на мирную землю. Продать квартиру без ремонта, без мебели сегодня сложнее, чем продать жилье, в котором уже все есть», – рассказывает Елена.

Как работают риелторы в Донецке

Все сделки проходят на мирной территории Украины. На неподконтрольной территории нотариусы работают, но оформить сделку не могут, зато могут оформить доверенность. Чаще всего риелтор берет доверенность у покупателя и от его имени едет оформлять сделку на территорию Украины. Если сделка проходит на территории Украины, по нынешнему законодательству можно выписаться в любой точке Украины и там же прописаться. Если вы хотите выписаться из квартиры, эти вопросы решаются либо в самом Донецке, либо в области.

По украинскому законодательству, недвижимость в Украине может купить гражданин другого государства, лишь бы был идентификационный номер налогоплательщика. Раньше россияне приезжали в областную налоговую, получали там налоговый номер и покупали квартиру, сейчас это сделать невозможно, и риелторы за них производят эти сделки как доверенные лица.

Услуги хорошего риелтора всегда стоили дорого, еще до войны в Донбассе это было примерно 5% от суммы сделки. Сейчас эти люди часто выполняют еще и функцию охранника и доверенного лица, поэтому цены могут быть выше. С другой стороны, оформляя сделку без помощи компетентных людей, можно потерять гораздо большие деньги.  

Мы обновили правила сбора и хранения персональных данных

Нажимая накнопку «Принять» или продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с обновленными правилами политики конфиденциальности и даете разрешение на использование файлов cookie.

Принять