RU
Все новости

Донецкая недвижимость – сезонная распродажа

Еще совсем недавно цены на недвижимость в Донецке были одними из самых высоких в Украине. Один из крупнейших индустриальных мегаполисов Украины, столица второго по экономической мощи региона страны – Донецк всегда был привлекательным для проживания и ведения бизнеса. Как результат – цена на недвижимость вообще и жилье в частности никогда и никого не щадила. Наиболее привлекательными были центральные Ворошиловский и Киевский районы города. Здесь еще год назад банальная двухкомнатная квартира в Ворошиловском районе Донецка, опять же в среднем, стоила примерно $45-60 тыс., в Киевском – $40-50 тыс. Впрочем, при желании, найти в этих районах квартиру за $300-400 тыс. не составляло большого труда. Донецк был дорогим городом всегда. Всегда, но только не сегодня.

На войне и цены военные

Развернувшиеся весной нынешнего года практически полномасштабные боевые действия в Донецкой области заметно пошатнули, казалось бы, незыблемые цены на жилье. Совсем подкосили их военные действия вокруг Донецкого аэропорта 26 мая. Именно после этого был зафиксирован небывалый всплеск предложения на рынке жилья Донецка. Судя по всему, до этого момента многие дончане попросту не верили в то, что в их город может по настоящему прийти полноценная война. После этого жители начали массово покидать Донецк.

Вне зависимости от того, решили ли люди просто временно эвакуироваться в Украину или Россию, или навсегда покинуть Донецк, многие решили жилье продавать. Интересно, что тогда мало кто думал, что его дом могут банально разгромить из пушек, минометов или «Градов». Тогда гораздо больше опасались мародеров, вандалов или просто пришлых самоселов. Однако, по мере того, как желающих продать свое жилье в Донецке становилось все больше, желающих его купить становилось все меньше. Говорят, что к концу июня во время сделок скидки достигали 25-30% от первоначальной стоимости жилья. Причем те, кто продавал, буквально рвали на голове волосы от горя. Будущее показало, что им, видимо, повезло больше всех.

Уже 26 июня Минюст Украины принял Постановление «О неотложных мерах по защите прав граждан на территории проведения АТО», которым теоретически закрыл доступ к Госреестру прав на недвижимость в некоторых районах и городах Донецкой и Луганской областей на время проведения АТО. Собственно сам Донецк это постановление тогда никак не коснулось. Преимущественно оно действовало на территории Луганской области, а в Донецкой области касалось лишь Славянска и Славянского района. В Донецке можно было спокойно оформить сделку и перерегистрировать жилье. Но сам факт принятия подобного постановления ясно показал, как именно могут развиваться события в перспективе. Это еще больше увеличило предложение, снизило спрос и уронило цены на недвижимость в Донецке. И так небольшой спрос на донецкую недвижимость начал таять, как снег в апреле.

Аэропорт – беспокойное соседство

А дальше в Донецке начались регулярные минометные и артиллерийские обстрелы с не менее регулярными разрушениями жилых помещений практически по всему городу. Эти события совершенно иначе разделили Донецк на элитные и не элитные районы проживания. Если раньше элитными считались центральные районы города – Ворошиловский и Киевский с примкнувшими к ним Калининским и Куйбышевским, то теперь все совершенно иначе. Если ориентироваться по текущим ценам на недвижимость, то Киевский район Донецка теперь элитным совсем не назовешь. Этот район примыкает к аэропорту, его регулярно обстреливают и в последний месяц там погибло больше всего мирных жителей. О том, насколько безопасно жить в этом районе, наглядно свидетельствует тот факт, что власти «ДНР» внесли Киевский район в так называемую «красную зону» и запретили учащимся общеобразовательный школ посещать занятия в школах этого района. Ясное дело, что многие жители этого района хотели бы продать свое жилье и покинуть город. Однако, широко распространенные слухи о том, что здесь отдают жилье практически за бесценок, все же во многом миф.

Стоимость жилья в Киевском районе в сравнении с довоенным временем в среднем упала примерно в 2 раза – до $600-750 за кв. м. Причем, чем ближе жилье находится к месту почти постоянных и наиболее ожесточенных боев – Донецкому аэропорту, тем цены ниже. Соответственно, чем дальше – тем выше. В этом районе также больше всего поврежденных домов и квартиры в них могут стоить в 3-5 раз дешевле. То есть купить обычную двухкомнатную квартиру в таком доме можно за $5-10 тыс. Интересно, что здесь жители пытаются продавать и разрушенные дома. Цена таких руин – примерно 10% их первоначальной стоимости. Примечательно, что еще в сентябре и развалины и дешевые квартиры в поврежденных домах достаточно активно покупали, расплачиваясь наличными и как-то регистрируя сделку в городе. Предположительно, расчет был простым: после занятия Донецка украинскими войсками начался бы процесс восстановления разрушенных домов или отселения людей из этих домов. В любом случае вложения окупились бы. Однако, после недавнего перемирия, когда стало ясно, что украинские войска в Донецк не войдут, процесс покупки поврежденного жилья в Киевском районе как-то быстро «увял».

Элитное жилье и дешевеет элитно

Очень похоже обстоит дело с жильем в Куйбышевском районе. Район также входит в «красную зону» по версии «ДНР», т.е. регулярно подвергается артобстрелам. И хотя поврежденных домов здесь не так много, как в Киевском районе, цены на жилье также заметно упали. Но не так сильно, как в Киевском районе.

Несколько иная картинка в Ворошиловском районе Донецка. Сюда снаряды и мины залетают гораздо реже, чем в Киевский или Куйбышевский район. Как следствие, здесь жилье по прежнему самое дорогое в Донецке. Но это совсем не потому, что цены на него выросли, а потому, что они меньше всего упали. Хотя меньше всего – не означает мало. В сравнении с мирным временем, цены на жилье даже здесь упали в среднем примерно на 30-50%. Причем есть интересная закономерность: чем дешевле жилье изначально, тем меньше на него снизились цены и наоборот, чем дороже было жилье, тем больше на него упала цена. Так, жилье эконом-класса в этом районе подешевело лишь на 20-30%, в то время как элитная недвижимость упала в цене в 3-4 раза.

Еще одна популярная донецкая легенда, гуляющая по просторам Украины, о том, что в городе можно купить однокомнатную квартиру за $5-15 тыс., на самом деле сложена только об одном районе города – Петровском. Это один из самых удаленных районов города, где цены на жилье всегда были самыми низкими. К примеру, в прошлом году, когда средняя цена квадратного метра жилья в Ворошиловском районе составляла $1,5 тыс., в Петровском районе этот показатель находился на уровне $650-700 за квадрат. С началом военных действий у этого и так самого дешевого района в городе появился свой импровизированный аэропорт – поселки Красногоровка, Марьинка, Старомихайловка, Александровка и Лозовое. По сути, здесь очень долго проходила линия фронта и за эти населенные пункты до недавнего времени также шли ожесточенные бои. Как следствие, Петровский район Донецка, находящийся рядом, регулярно страдал от довольно жестоких артиллерийских обстрелов. Естественно, что в таких условиях цена на уцелевшее жилье рядом с районом боевых действий и под обстрелом упала до минимума – $250-350 за кв. м, а кое-где и ниже. Нехитрый подсчет показывает, что при таком раскладе однокомнатная квартира общей площадью в 30 кв. м будет стоить как раз $7-10 тыс. А если еще и как следует поторговаться, то и все $5 тыс. Но это только здесь, в других районах таких цен нет.

Регистрация с выездом

Впрочем, даже по таким смешным ценам квартиры в Донецке сейчас почти никто не покупает. Причин сразу несколько. Во-первых, далеко не каждый готов рискнуть деньгами и купить, пусть даже и по дешевке, квартиру, в которую возможно уже завтра легко и непринужденно влетит снаряд или мина. Наглядных примеров подобного рода в последний месяц-полтора в Донецке было предостаточно. Практически единственной категорией покупателей квартир в Донецке сейчас являются переселенцы из городов Донецкой области. Они рассчитывают, что война так или иначе закончится, а Донецк в любом случае останется Донецком. И не воспользоваться таким удобным случаем было бы верхом глупости.

Во-вторых, сделки по покупке и продаже недвижимости в Донецке сейчас не регистрируют и права на само жилье не переоформляют. Как известно, с 1 января 2013 года в Украине введена единая система государственной регистрации прав на недвижимость. Для того, чтобы оформить права собственности на купленное жилье, нужно чтобы нотариус сначала внес недвижимость в реестр, предварительно проверив ее, а затем переоформил ее на нового собственника и выдал свидетельство о праве собственности. Если жилье не приватизировано, необходимо сначала идти в отделение Укргосреестра по месту нахождения жилья. Там в течение двух недель должны проверить и зарегистрировать недвижимость и выдать свидетельство о праве собственности, с которым нужно идти к нотариусу. Никаким другим способом зарегистрировать свои права на жилье невозможно.

Но еще 15 августа Минюст Украины издал Приказ «О временных мерах по предоставлению услуг по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное в пределах территории Луганской и Донецкой областей». Согласно документу, заявление о регистрации жилья можно подавать любому регистратору на территории области или в органы регистрации другой области. Однако, как показывает практика, войти в реестр с территории, неподконтрольной украинским властям нотариусу практически невозможно. Таким образом, для заключения и регистрации сделки купли-продажи жилья необходимо из Донецка выехать на территорию, контролируемую украинскими властями. Через пару-тройку блокпостов с малознакомым покупателем или продавцом. Это очень многих надежно останавливает.

Особенности местности

Опять же купля-продажа жилья в Донецке уже имеет свои местные юридические нюансы. К примеру, такую сделку позже легко могут признать недействительной в суде, если продавец заявит, что заключил ее под влиянием тяжелых обстоятельств. Соответствующая статья – 223 – в Гражданском кодексе Украины есть.

Опять же юридический статус «ДНР» в котором находится Донецк сейчас не до конца понятен. У многих сейчас рождается простой вопрос – а будет ли действительной уже украинская регистрация сделки купли-продажи донецкого жилья на территории «ДНР»? 

Мы обновили правила сбора и хранения персональных данных

Нажимая накнопку «Принять» или продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с обновленными правилами политики конфиденциальности и даете разрешение на использование файлов cookie.

Принять