RU
Все новости

Продать недвижимость в зоне АТО становится трудней

Многие переселенцы, которые ожидали, что вскоре вернутся домой, сейчас понимают, что быстрого решения конфликта не будет, и жилье на неподконтрольной территории нужно либо продавать, либо искать другие варианты распорядиться недвижимостью, иначе квартиру или дом могут попросту забрать.

Рост рынка в 2016 году

В 2016 году на неподконтрольной Украине территории Донбасса было отмечено некоторое оживление рынка недвижимости. В частности, по данным Министерства юстиции Украины, в первом полугодии 2016 года наблюдался рекордный рост числа сделок по смене прав собственности на квартиры и дома в Луганской и Донецкой областях. К слову, в Луганской области число сделок выросло на 99,4%, в Донецкой – на 50,6%. Учитывая, что из-за временного запрета регистрации сделок нотариусами на территории «ДНР/ЛНР», все сделки осуществлялись в украинских городах, большая доля от этого числа, по словам риэлторов, – купля-продажа недвижимости в неподконтрольной части Донбасса.

Однако еще в апреле 2016 года «власти» на неподконтрольной территории приняли решение открыть свои реестры недвижимости, а в январе 2017 и вовсе отменили легализацию сделок, проведенных на подконтрольной территории.

Эксперт рынка недвижимости, консультант Комитета Верховной Рады Украины по вопросам социальной политики, занятости и пенсионного обеспечения Елена Маленкова прокомментировала «ДН» ситуацию на рынке недвижимости в отдельных районах Донецкой и Луганской областей (ОРДЛО).

По словам эксперта, рынок недвижимости на Донбассе продолжает плавно падать. Основная причина этого спада – отсутствие возможности легализовать сделку на неподконтрольной территории. Местная комиссия по легализации не принимает украинские сделки.

«Такая же ситуация была в Крыму, украинские сделки не признавались. Какое-то время было дано на легализацию сделок. Достаточно долго проводились сделки параллельно: люди выезжали в Херсон, совершали сделку, затем возвращались и то же проделывали уже на территории Крыма. Сейчас в Донбассе такой же переходный период. Каких-либо схем – как работать в таких условиях – у риэлторов не существует», – отмечает Елена Маленкова. 

Какие документы оформляет собственник в зоне АТО

Риэлторы отмечают, что подобные «двойные» сделки после нововведений на неподконтрольной территории – практически невозможно провести. Покупатели недвижимости понимают, что оформляя сделку по украинским законам, не смогут легализовать недвижимость у властей самопровозглашенных республик.  А если оформят по «законам», действующим на неподконтрольной территории, то не смогут быть собственниками в Украине. 

По словам Маленковой, на сегодняшний день провести сделку по обе стороны линии разграничения технически невозможно.  В «ДНР/ЛНР» открыли собственные реестры недвижимости, и требуют, чтобы собственник приехал с украинскими документами и оформил местный технический паспорт с печатью «ДНР». Такая процедура, по мнению эксперта, создана для наполнения местного бюджета.

«На сегодняшний день, если вы хотите оформить сделку на неподконтрольной территории, – вы обязаны заказать в местном БТИ новый технический паспорт. По сути, к вам приходят те же техники, которые и раньше, в довоенное время, работали в БТИ, которые привыкли к коррупции. Я напомню, что с 2013 года БТИ перестало существовать как монопольная структура. В Украине приняты определенные послабления в плане перепланировок жилья. В то время как местные БТИ работают по законам Украины, которые были приняты до 2012 года.  Если в вашей квартире есть какая-то перепланировка, вам нужно либо платить взятку техникам в БТИ, либо большие деньги, чтобы зарегистрировать ее в местном техническом паспорте», – говорит Елена Маленкова.

К слову, сам технический паспорт на неподконтрольной территории обходится в 2 раза дороже, чем на «большой земле», – примерно 2000 грн против 800 грн на украинской стороне. Помимо этого, время изготовления паспорта целых 3 недели. В то время как риэлторы привыкли, что срок от задатка до сделки должен составлять не более недели.

«Сейчас срок сделки в Донецке растягивается на месяц. За это время на неподконтрольной территории может произойти масса изменений. Любое обострение конфликта может повлиять на решение покупателя. В конце концов, за это время клиент может просто «перегореть», – объяснила «ДН» риэлтор из Донецка Ольга.

После получения техпаспорта от самопровозглашенных властей собственник с новым техпаспортом и правоустанавливающими документами должен обращаться в так называемый «Республиканский реестр». В этом органе только собственник может получить новое свидетельство о праве собственности, уже с печатью «ДНР». Итого, у вас получается 2 комплекта документов. Первый комплект – это украинские правоустанавливающие документы и техпаспорт, и второй – свидетельство о праве собственности с печатью «ДНР/ЛНР» с местным техническим паспортом.

Казалось бы, все просто, но, если вы обращаетесь с этими документами к местному нотариусу – он у вас забирает украинские документы. А если сделка уже проведена на украинской территории, – то у вас нет правоустанавливающих документов, так как их изымает украинский нотариус.  «В этом-то и заключается коллапс ситуации, и у риэлторов на сегодняшний момент не существует механизма, как это обойти», – говорит Елена Маленкова.

«Подводные камни» продажи

По мнению эксперта, единственный способ выйти из этой ситуации – при помощи дубликата документов о праве собственности. Однако сложность в том, что практически весь реестр остался на неподконтрольной территории, за редким исключением. «Некоторые нотариусы смогли вывезти архив, но это единицы. К примеру, если говорить о Донецке, там осталось практически 90% архива», – подчеркнула Маленкова.

По мнению Елены Маленковой, те, кто собирается продать жилье на неподконтрольной территории, и даже найдя клиента в столь непростой ситуации, все равно сталкивается с массой «подводных камней».

«Во-первых, у нас многие собственники не въездные. Во-вторых, пересекать линию разграничения с деньгами «на руках» крайне опасно, я уже не говорю о том, что нет доверия к местным нотариусам и местным риэлторам, которые могут сообщить информацию о вас и вашей сделке на блокпосты», – резюмирует эксперт.

Помимо прочего, совершать сделку по двум законодательствам достаточно накладно, поскольку нужно платить налоги и там, и там. По новым правилам, работающим на неподконтрольной территории, собственник, который не прописан на этой территории или выписался для продажи жилья и прописался на контролируемой территории, становится для «ДНР/ЛНР» нерезидентом.

«В этом случае опять-таки повторяется крымский сценарий. Их задача получить как можно большую сумму налога с украинских собственников. Потому как являясь нерезидентом, с вас будет взыматься двойное налогообложение за сделку. В итоге придется заплатить около 10% налога от дохода», – отмечает Елена Маленкова.

В то же время, и риэлторы, и эксперты утверждают, что несмотря на все трудности, жилье в неподконтрольной части Донбасса продолжает продаваться. Однако цены на недвижимость и сам рынок постепенно падают. А люди, которые выехали из Донбасса, уже точно не питают иллюзий по поводу того, что недвижимость будет расти в цене. И продают недвижимость по той цене, которая есть на данный момент, не ожидая улучшений. 

Данил Павлов

НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ
НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ
Мы обновили правила сбора и хранения персональных данных

Нажимая накнопку «Принять» или продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с обновленными правилами политики конфиденциальности и даете разрешение на использование файлов cookie.

Принять