RU
Все новости

Квартиры банковских должников: Что почем и стоит ли их покупать

Фото из открытых источников
Фото из открытых источников

Наличие жилья на подконтрольной Украине территории – главная проблема переселенцев. Устав от многолетней аренды, каждый мечтает иметь свой угол. Государственные программы по предоставлению жилья не имеют положительного массового эффекта. Большинство внутреннее перемещенных лиц (ВПЛ) продолжают арендовать квартиры, дома. А также продолжают искать способы приобрети свое жилье.

В том числе, рассматривают вариант приобретения недвижимости у банков, которую финучреждения изымают у своих должников и выставляют на продажу. Банки интересуют деньги, а не отобранные квадратные метры, и реализовать залоговое имущество (пусть даже по сниженной цене) – их основная задача.

Само собой, что «аура» такого жилья уже немного «подпорчена». Но попробуем разобраться – много ли таких предложений на рынке недвижимости и насколько они дешевле обычных квартир.

Где покупать

По последним данным Минсоцполитики, в Украине на 23 сентября учтены 1 млн 410 тыс. 615 переселенцев из Донбасса и Крыма. Основную долю (около 85%) составляют внутренне перемещенные лица из Донецкой и Луганской областей.

При этом около 65% донбасских переселенцев проживают на подконтрольной Украине части своих регионов (в сентябре на Донетчине зарегистрировано около 500 тыс. ВПЛ, на Луганщине – 274 тыс.). Понятно, что часть из них являются «пенсионными туристами» из «ДНР» и «ЛНР», но тем не менее большинство ВПЛ стремится все-таки жить поближе к своим брошенным домам и оставшимся за линией разграничения родным; находиться в своих регионах, которые им ближе по ментальности. Естественно, и приобрести собственное жилье им удобнее было бы на Донбассе.

Топ-3 наиболее «заселенных» переселенцами городов Донецкой области по данным на 12 сентября составляют:

  • Мариуполь – 97 328 чел. (19,6% от переселенцев, учтенных на Донетчине);
  • Краматорск – 48 258 чел. (9,7%);
  • Славянск – 39 860 чел. (8,0%).

В Луганской области лидер по переселенцам – новая столица – Северодонецк. А в целом среди городов Украины – Киев, в национальной столице зарегистрировано 175 тыс. ВПЛ.

Раз эти города переселенцы выбрали для жизни, то, по логике, здесь бы они и хотели приобрести себе жилье. Поэтому на эти центры и будем ориентироваться, изучая предложения банков.

Наиболее массовые предложения банков касаются Киева и его пригородов, но встречается и Донецкая, и Луганская области, и даже аннексированный Крым.

Как предлагают банки

В процессе деятельности банков возникают ситуации, когда клиенты по каким-либо причинам не в состоянии самостоятельно вернуть кредитные средства. В таких случаях банк либо обращается в суд для взыскания имущества должника, либо сам оказывает помощь клиенту в поиске покупателя залогового имущества (но у каждого финучреждения – все индивидуально).

Когда должник добровольно согласен отдать свое залоговое имущество – банк выставляет такие объекты как «добровольную реализацию». Такие в нашем случае квартиры можно приобрети за деньги или провести «Смену заемщика» – то есть покупатель переоформляет на себя кредитные обязательства старого заемщика и продолжать выплачивать кредит.

Приобретение объектов за деньги в банках занимает примерно до 2 недель. При покупке через «Смену заемщика» сроки зависят от вида имущества и сложностей кредитных обязательств.

Имущество должника может быть выставлено банком через «принудительную продажу» – аукцион / публичные торги (сейчас подобные мероприятия проводятся преимущественно в онлайн-режиме).

Потенциальные покупатели (физическое или юридическое лицо) проходят регистрацию как участники торгов. Из сложностей – для регистрации нужно внести гарантийный взнос в размере 5 – 15% от начальной стоимости реализуемого имущества, а также оплатить регистрационный взнос.

Назначается день и дата аукциона. Участник торгов получает номер, которым он «голосует» для подтверждения цены, озвученной ведущим. Шаг повышения цены, в основном, – 1% от стартовой цены лота. В случае, если после троекратного объявления предложенной цены, ни один из участников не заявил о своем намерении предложить более высокую цену, то ведущий торгов объявляет победителя. И потом идет процедура оформления сделки.

Гарантийный взнос, внесенный покупателем до начала торгов, засчитывается покупателю в покупную цену, другим участникам эта сумма возвращается. Гарантийный взнос также подлежит возврату, если торги не состоялись.

Если у банка есть свои квартиры (хотя чаще всего это офисные, складские помещения), он может продавать такие объекты как собственную недвижимость.

Причем, если сейчас на сайтах банков нет интересующих вас предложений – то большинство финучреждений предлагает оставить у них заявку. И как только что-то примерное появится – с вами сразу свяжутся.

Что предлагают банки

В разделе «Реализация имущества» на официальном сайте «УкрСибБанка» предложений не так уж много. Из 15 объявлений о продаже жилья:

  • 4 – частные дома, 11 – квартиры;
  • 9 расположены в Киеве, 4– в Киевской области, 2 – в Харьковской и Херсонской областях;
  • 2 квартиры идут как «добровольная реализация», 13 объектов – через публичные торги.

Если говорить о квартирах, то самая дорогая из предложенных – 3-комнатная (91,2 кв. м) в центре Киева недалеко от станции метро «Майдан Незалежности». Цена – 5,6 млн грн. Но это добровольная реализация заемщиком, поэтому цена окончательная.

Есть также еще «добровольная» «трешка» в центре Киева за 1,3 млн грн, «состояние – чистое, жилое».

«УкрСибБанк», добровольная реализация
Для увеличения – кликните на изображении

А вот по поводу торгов указана начальная цена объекта. Здесь по квартирам в Киеве и пригороде самые дорогие варианты:

  • 2-комнатная (86,4 кв. м) рядом с метро «Оболонь» – 3,5 млн грн (для сравнения: на сайтах объявлений аналогичная квартира с дизайнерским ремонтом, мебелью и техникой в обычной 9-этажке идет за 2,4 млн грн или $95 тыс., а в новом элитном жилкомплексе – 6 млн грн или около $240 тыс.);
  • 3-комнатная (74,6 кв. м) в 20 минутах езды общественным транспортом до метро «Вокзальная» – 2 млн грн;
  • 2-комнатная (57,3 кв. м) в Соломенском районе в 15 минутах езды общественным транспортом до метро «Шулявская» – 1,7 млн грн.

Самые дешевые «квартирные» варианты по Киеву, выставленные на торги:

  • 2-комнатная (41,8 кв. м) в 8 минутах ходьбы до метро «Дружбы народов», «состояние ремонта хорошее» – 1,2 млн грн. На сайтах объявлений аналогичные квартиры (в зависимости от уровня ремонта) предлагают за 1,2 – 1,7 млн грн);
  • 1-комнатная (46,40 кв. м) в Подольском районе (Мостицкий массив) в 20 минутах езды общественным транспортом до метро «Минская» – 2 млн грн (на сайтах объявлений аналоги – от 1,4 млн грн).

«УкрСибБанк», публичные торги.
Для увеличения – кликните на изображении

А если к Киеву не привязываться, то «УкрСибБанк» в городе Белая Церковь «трешку» (71 кв. м.) на ул. Павличенко через торги предлагает за 925 тыс. грн. В принципе, это равноценно вариантам местного рынка недвижимости:

Не густо и с предложениями банка «OTP Factoring». Из 11 реализуемых квартир, только одна находится в интересующем нас городе. В данном случае – в Киеве 4-х комнатная квартира на 10 этаже кирпичной многоэтажки по ул. Ахматовой (Левый берег, микрорайон Позняки) предлагают «всего» за 1,9 млн грн. Рыночная стоимость аналогичного жилья примерно такая же.

Немного интереснее с продажей жилья у «РайффайзенБанк Аваль», официальный сайт которого выдает 456 лотов проблемных квартир (плюс 512 домов) в различных регионах Украины. Предложений из Луганской и Донецкой областей там нет, зато в изобилии квартиры (55 предложений) в Киеве и области.

Но именно с дешевым жильем не всё гладко. Например, самые бюджетные предложения банка – принудительная реализация квартир в Борисполе по ул. Головатого, 71-а. Для понимания: стоимость реальной «однушки» в новострое в этом районе Борисполя на рынке недвижимости стартует от 500 тыс. грн.

Так вот, с 14 августа в доме 71-а банк предлагал 1-комнатную квартиру всего за 159 тыс. грн, состояние – «неудовлетворительное». Первоначальный собственник брал ее в ипотеку. Но намеченные на 13 сентября торги не состоялись.

Сейчас иная «однушка» в этом доме продается вообще за 135 тыс. грн. Тоже ипотечная. Уже указано, что состояние – «удовлетворительное». Но не факт, что она продастся.

Просто достаточно в поисковик вбить «Борисполь, ул. Головатого, 71-а», и выпадает масса публикаций о всех мытарствах этого недостроя и его потенциальных жильцов. Проблемы с обанкротившимся первоначальным застройщиком тянутся более 10 лет, и вкладчики до сих пор пытаются вернуть свои деньги. А многие из них как раз и брали кредиты, ипотеки в банке под залог квартир. Вот теперь эта недвижимость и реализуются за копейки. Даже не квартиры как таковые (судя по фото, которыми «Аваль» иллюстрирует нынешние объявления о торгах) – а имущественные права на них.

Из полноценных квартир самая дешевая от «Аваля» – добровольная реализация 3-комнатной квартиры в Дарницком районе Киева, Харьковское шоссе, д. 21/3, кв. 176, 9-й этаж панельной 9-этажки. Цена – 1 млн грн.

Это предложение вполне соответствует рыночным ценам. Потому что буквально в соседнем доме, в такой же панельной 9-этажке, тоже на последнем этаже «трешка» идет за $42 тыс., а это тот же миллион гривен.

Примечательно, что у «Аваля» есть одно предложение по АР Крым – 2-комнатная квартира (57,7 кв. м) в Севастополе за 399 тыс. грн. Банк сразу предупреждает: «Объект реализуется Банком в добровольном порядке путем подписания договора купли-продажи между Банком и покупателем, соглашение будет проходить на континентальной территории Украины, с соблюдением действующего законодательства Украины».

«ПриватБанк» – безусловно, самое «плодовитое» по числу реализуемого жилья финучреждение. Он продает недвижимость на специализированном сайте PlanetEstate. Только по Донецкой области банк предлагает 1143 квартиры и 21 частный дом, по Луганской – 25 квартир и 2 дома. Вся недвижимость – исключительно на подконтрольной Украине части данных регионов (Крыма тоже нет).

Также фишка «Привата» – сразу кнопка «Купить», и тут же указана примерная цена месячного платежа, если приобретать квартиру в кредит. Но кредит «Привата» под недвижимость предусматривает нюансы. Если считать грубо по представленному тут же онлайн-калькулятору: вы захотели купить «проблемную» квартиру стоимостью $8 700, это сейчас 220 тыс. грн. Так вот, банк вам под нее даст кредит только на 134 тыс. грн (под 20,9%, плюс ряд страховок и разовая комиссия), но вы при этом должны внести аванс на 55 тыс. грн. Получается, что до полной стоимости квартиры вы все равно еще должны доплатить 30 тыс. грн. Итого с вас (с учетом дополнительных оплат) – 88 тыс. грн изначально, а потом еще кредит оплачивать.

Что касается квартир, то больше всего предложений по наиболее крупным городам, которые мы изначально обозначили, как знаковые для переселенцев:

– в Донецкой области:

  • Славянск – 606
  • Краматорск – 512;
  • Мариуполь – 21;

– в Луганской области – только Северодонецк (25 квартир).

Для начала посмотрим «банковское» жилье в первой столице подконтрольной части Донетчины – Краматорске. (Для понимания – в регионе 2 столицы, да-да. Просто в одном Краматорске основные областные ведомства не уместились, поэтому правоохранительную и фискальную часть разместили в Мариуполе).

Из более чем 500 предложений недвижимости по Краматорску есть вполне пригодные для жилья:

1) 1-комнатные – 63 шт. от $5 600 на 1-м этаже и от $8 250 – на последнем, до $17 600 на средних этажах в центре города с наиболее хорошим ремонтом, мебелью и техникой. (Причем, на 1–м этаже в центре города есть варианта за $16 250 и даже $25 900. Но высокая цена определяется тем, что данные квартиры можно использовать под офисы).

На сайтах недвижимости квартиры (не центр города), пригодные для жилья, с мебелью и техникой стартуют от $3 700:

2) 2-комнатные – 180 предложений. По ценам: от $7 000 – «голые стены», а так от $10 400 средние этажи частично с мебелью и техникой до $41 200 – 61 450 «полный фарш».

На сайтах недвижимости «двушки» в Краматорске стартуют от $3 500 («убитые», со старой мебелью) и $5 500 (с мебелью, пригодные для жилья).

3) 3-комнатные – 209 предложений от $10 300 до $51 400;

4) 4-комнатные – 62 предложений от $11 400 до $57 000.

В Мариуполе – второй столице подконтрольной Донетчины – предложений недвижимости у «Привата» намного меньше. И квартиры дороже краматорских. Но и Мариуполь – более развитый город в сравнении с Краматорском, и жизнь в нем дороже, и купить и арендовать квартиру сложнее. Все-таки город у моря, хоть и у Азовского.

По «однушкам» выбора нет – всего одно предложение за $7 550. И то – гостинка (31,5 кв. м) на окраине (но недалеко от побережья, ул. Азовстальская), этаж 9/9, требует ремонта. «Металлическая входная дверь, пластиковые окна, трубы. Счетчики. Балкон не застеклен. Крыша после ремонта», – говорится в описании, но фото не прилагается.

Полноценную 1-комнатную квартиру (36 кв. м) в этом же районе, с ремонтом, мебелью и техникой – «состояние: заходи и живи» – на сайтах недвижимости предлагают за $16 500 (торг уместен).

По «двушкам» в Мариуполе от «Привата» – 10 предложений (от $17 800 до $61 550). На сайтах недвижимости предложений больше как по количеству, так и по цене, старт – от $4 200.

Банк также реализует «трешки» – 7 шт. ($15 700 – 25 200). Например, на одной улице, в идентичных домах, единой площадью (64 кв. м) «Приват» продает 3-комнатную квартиру за $24 850 (квартира с претензией на «элит»):

а на сайте недвижимости аналогичная квартира интерьером поскромнее – за $20 000:

По Славянску «Приват» 1-комнатные квартиры в центре города предлагает от $8 750. При этом на городском рынке недвижимости аналоги в соседних домах идут за $7-8 тыс. Примечательно, что часть квартир еще пару месяцев назад продавались в «свободном доступе», например, «однушки» на $1-3 тыс. дешевле. А теперь они как «изъятые» – идут уже через «Приват».

Цены на жилье в Северодонецке – в столице подконтрольной Луганщины – у приватбанковских риелторов примерно такие же как в Славянске. Только выбор жилья меньше. Например, в базе «Привата» по Славянску 108 «однушек», а по Северодонецку – всего 6, и среди них не будет с «дизайнерским» ремонтом, как масса предложений в третьем по величине подконтрольном городе Донетчины. По «двушкам» в Северодонецке – 12 вариантов от $9 000 до $24 500 (последний – это уже «дизайнерский» ремонт). «Трешки» – 7 предложений, а 4-комнатных – вообще 2 (оба за $27 200).

Если уже задались целью искать «банковские» квартиры, то можно посетить сайт Фонда гарантирования вкладов физлиц. Здесь реализуются активы (в т. ч. и кредитные, ипотечные) обанкротившихся или закрывшихся финучреждений. Это недвижимость преимущественно довоенного кредитования (2006-2012 годов), поэтому идет, можно сказать, по «бросовым» ценам. Но важно понимать – это продают не саму недвижимость, а кредитные активы по ней. Которые, впрочем, при навыках можно превратить в реальные квадратные метры. На сайте ФГВФ предложений очень много, представлены все регионы, в том числе города как Киев, так и Краматорск, Славянск, Мариуполь и др. Например:

  • Киев (ул. Энтузиастов, д. 9), 1-комнатная квартира (34,50 кв. м) – стартовая цена 158 938 грн;
  • Киев (ул. Демеевская, д. 45), 1-комнатная квартира (34,00 кв. м) – 99 531 грн;
  • Киев (бул. Ивана Лепсе, д. 53), 2-комнатная квартира (46,1 кв. м) – 382 577 грн;
  • Киев (ул. Приречная, д. 27), 2-комнатная квартира (46,00 кв. м) – 933 517
  • Киев (ул. Туровская, д. 29), 3-комнатная квартира (80,50 кв. м) – 799 959 грн;
  • Мариуполь (ул. Латышева, д. 39), 2-комнатная квартира (52,8 кв. м) – 105 053 грн;
  • Мариуполь (ул. Куприна, д. 33), 3-комнатная квартира (55,7 кв. м) – 418 789 грн;
  • Мариуполь (просп. Строителей, д. 114), 4-комнатная квартира (60,6 кв. м) – 2 109 728 грн;
  • Краматорск (ул. Клубная, д. 17), 3-комнатная квартира (65,1 кв. м) – 15 269 грн;
  • Славянск (пер. Батюка, д. 58), 2-комнатная квартира (41,5 кв. м) – 183 710 грн;
  • Северодонецк (ул. Гагарина, д. 12), 1-комнатная квартира (32,6 кв. м) – 270 682 грн.

Кроме мирных регионов, довольно часто встречается жилье, находящиеся сейчас на неподконтрольной территории. Например, на конец сентября – начало октября объявлены торги по таким объектам:

Объект

Начальная цена торгов (без НДС), грн

г. Донецк, ул. Артема, д. 206

1-комнатная квартира (36,5 кв. м)

138 8082

г. Донецк, бул. Шевченко, д. 85

1-комнатная квартира (32,4кв.м)

16 524

г. Донецк, ул. Горького, д. 150

3-комнатная квартира (79,9 кв. м)

501

Донецк, ул. Овнатаняна, д. 20-а

2-комнатная квартира (43,5 кв. м)

91 293

г. Донецк, ул. Энгельса, д. 93

1-комнатная квартира (23,90 кв. м)

111 457

г. Донецк, ул. Щетинина, д. 7

3-комнатная квартира ( 66,10 кв. м)

160 818

г. Донецк, ул. Кутузова, д. 7

2-комнатная квартира (47,5 кв. м)

74 135

г. Донецк, просп. Партизанский, д. 64

2-комнатная квартира (41,6 кв. м)

142 755

Донецкая обл., г. Макеевка, ул. Данилова, д.47

3-комнатная квартира (56,57 кв. м)

134 102

г. Луганск, кв-л Дзержинского, д. 6

2-комнатная квартира (55,2 кв. м)

125 972

г. Луганск, кв. Степной, д. 11

3-комнатная квартира (73,5 кв. м)

121 002

АР Крым, г. Севастополь, ул. Крестовского, д.19

3-комнатная квартира (74,40 кв. м)

157 163

АР Крым, Бахчисарай, ул.Фрунзе, д.56

3-комнатная квартира (68,0 кв. м)

93 752

АР Крым, Феодосия, ул. Боевая, д 4

3-комнатная квартира (112,1 кв. м)

356 902

 

Что имеем на «выхлопе»

Банковский рынок недвижимости – это особый бизнес. Есть дельцы, которые на нем «играют», как на бирже. Но чтобы уметь здесь находить дешевое, и потом перепродавать «за дорого» – нужны опыт и связи. У обывателя же нет ни того, ни другого нет.

Но, несмотря на то, что «банковские» квартиры иногда дороговаты, в них есть и преимущества:

  • покупатель знает, что квартира «чистая» по документам, и ее предлагает не мошенник;
  • в отдельных случаях можно сразу оформить кредит;
  • конечная цель банка все-таки вернуть хотя бы сумму выданного кредита, поэтому если следить за предложениями постоянно, то можно «выцепить» и дешевые варианты.

Словом, искать выгодные предложения среди реализуемого банковского имущества можно, но не всегда поиски закончатся желаемым бюджетным вариантом. Из выборки по четырем крупным банкам Украины, трое предпочитают не связываться с имуществом из зоны проведения Операции объединенных сил (ООС), а «ПриватБанк», хотя и реализует богатый ассортимент квартир Донбасса, едва ли пытается демпинговать обычный рынок недвижимости.

По мнению начальника Службы маркетинга и продаж компании Ukrainian Development Partners Олеси Романенко, банки в погоне за «отбиванием» тела выданного кредита нередко завышают стоимость выставляемого на продажу залогового имущества. Поэтому перед вынесением окончательного решения покупателю желательно изучить не только банковские, но и рыночные предложения и только после этого делать выводы.

Ирина Степанова, РПД «Донецкие новости»

Мы обновили правила сбора и хранения персональных данных

Нажимая накнопку «Принять» или продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с обновленными правилами политики конфиденциальности и даете разрешение на использование файлов cookie.

Принять