RU
Все новости

Нюансы программы «Ипотека под 3%». Ч. 2: Разъяснения главы правления «Держмолодьжитла» Сергея Комнатного

Сергей Комнатный
Сергей Комнатный

В первой части статьи мы разобрали базовые условия новой жилищной программы для переселенцев и участников АТО / ООС – «Ипотека под 3%», а также привели примерные расчеты стоимости квартир, на которые можно расчитывать.

Но все равно по «Ипотеке под 3%» остается масса вопросов. Во-первых, потому что базовые параметры в Постановлении КМУ № 980 (которым утвержден Порядок реализации программы) описаны «чиновничьим» языком, который понятен далеко не всем. Во-вторых, после экспериментального первого блока приема заявок 3-5 декабря возникла масса новых тем, которые не отражены в Порядке. В этой связи «Донецкие новости» собрали наиболее часто задаваемые вопросы читателей, на которые ответил главный куратор данной программы – глава правления «Держмолодьжитла» Сергей Комнатный.

– Это именно ипотека? Т. е. приобретаемое жилье становится залогом, и в случае невозможности выплаты кредита – квартиру забирают?

– Да, это ипотека. И в случае невыплаты кредита последствия – соответствующие, они прописаны в п. 21 Порядка. А по Закону Украины «Об ипотеке», в случае нарушения ипотечного договора ипотекодержатель (т. е. банк) имеет право требовать досрочного исполнения основного обязательства, а в случае его невыполнения – увы, идет взыскание предмета ипотеки (в нашем случае – приобретенной квартиры или дома).

Кроме того, в случае смерти заемщика его права и обязательства по договору об ипотеке переходят к наследнику с оформлением соответствующих договоров (п. 22 Порядка).

Но если заемщик – участник ООС, и (не дай Бог) он погибает в зоне проведения операции Объединенных сил в Донецкой и Луганской областях, то весь долг по кредиту (на момент смерти) погашается за счет госбюджета.

– Программа предусматривает от участника 6% первичный взнос за желаемую квартиру и 3% годовых по кредиту. Какие еще средства, в каком размере должен подготовить кандидат?

– Во-первых, кандидат не позднее, чем в день заключения кредитного договора вносит на свой личный счет, открытый в банке-агенте, средства в размере 6% стоимости нормативной площади жилья и стоимость площади жилья, которая превышает нормативную.

Во-вторых, в течение 5 рабочих дней со дня подписания кредитного договора он оплачивает разовую комиссию в размере одной минимальной заработной платы на момент заключения договора. По состоянию на 1 декабря 2019 года – это 4 173 грн.

В-третьих, определенные выплаты устанавливает банк. В данной программе может участвовать любой банк Украины, который заключит договор о взаимодействии по реализации Порядка, утвержденного Постановлением № 980.

В соответствии со ст. 8 (Страхование предмета ипотеки) Закона Украины «Об ипотеке», ипотекодатель (лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства) обязан застраховать предмет ипотеки на его полную стоимость от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи. Это прописано и в программе, которую вы называете «Ипотека под 3%» (п. 21).

Страхование осуществляется во исполнение требований Закона Украины «Об ипотеке» на основании договоров о сотрудничестве, заключенным между «Держмолодьжитлом» и страховыми компаниями. Обязательное страхование предмета ипотеки от рисков случайного повреждения или порчи осуществляется не менее стоимости предмета ипотеки, определенной сторонами в ипотечном договоре. Страховой тариф, процент от страховой суммы – в пределах 0,2%.

В-четвертых, есть дополнительные финансовые расходы:

  • проведение экспертной оценки объекта кредитования;
  • оформление права собственности на жилье, с нотариальным удостоверением договора об ипотеке;
  • и другие расходы, необходимых для выполнения требований кредитного договора (это все указывается в договоре с банком).

– Переселенец подобрал квартиру, ее собственник заявил стоимость. Когда речь идет об обычных ипотеках банков, то на квартиру от банка приезжает оценщик (оплачивается дополнительно) и дает свое заключение по стоимости. И банк кредитует только стоимость, указанную оценщиком. А как в «Ипотеке под 3%»?

– «Держмолодьжитло» не сотрудничает с субъектами оценочной деятельности (оценщиками). Принцип формирования стоимости жилья, которая может участвовать в программе, четко прописана в Порядке. Так, согласно п. 6, для расчета суммы кредита стоимость 1 кв. метра общей площади жилья не должна превышать предельную стоимость 1 кв. м жилья. В случае, если стоимость жилья, из расчета за 1 кв. м., будет ниже предельной стоимости – расчет стоимости кредита будет осуществляться по договорной стоимости.

– Какой минимум официальный доход должен иметь переселенец, чтобы участвовать в программе? Читатель интересуется: при рассмотрении дохода семьи, может ли доход основного кандидата быть «минималкой», а члена семьи – в 4-5 раза больше?

– Согласно п. 10 Порядка, платежеспособность кандидата предусматривает, что при условии уплаты ежемесячного платежа в счет погашения кредита с учетом процентов – остаток среднемесячного дохода кандидата и совершеннолетних членов семьи не может быть меньше, чем прожиточный минимум, определенный законодательством на соответствующий период, из расчета на каждого члена семьи.

Никакие другие ограничения или требования не установлены.

(Как отмечалось в первой части материала, например, с 1 января до 1 июля 2020 года прожиточный минимум составит 2 027 грн, т. е. после уплаты всех ежемесячных платежей по кредиту на семью из 3-х человек суммарно должно оставаться не менее 6 081 грн их официальных доходов, – ред.).

– Обязательно ли справка из налоговой о доходах для физлица должна содержать печать налоговой или достаточно ее распечатать из электронного кабинета?

– Сведения из Государственного реестра физических лиц – плательщиков налогов о суммах выплаченных доходов и удержанных налогов, предоставляемых органами доходов и сборов, должны соответствовать определенной законом форме и иметь надлежащие реквизиты официального документа. Т. е. да – так называемая «мокрая печать» ведомства, оригинальные подписи должны быть.

– Предусматривает ли «Ипотека под 3%» поручительство? Например, если официальный доход человека – «минималка», или он студент, то доход поручителя будет учитываться?

– Да, поручительство допускается. При этом для расчета платежеспособности кандидата учитывается 50% дохода поручителя.

– На сбор документов – всего 5 дней. Почему так ограничили период?

– Это касается именно декабрьского периода программы. И сокращенные сроки связаны с окончанием бюджетного года, поскольку в случае неиспользования указанных средств до конца текущего года – они будут возвращены в государственный бюджет.

После поступления средств для предоставления кредита и формирования списка кандидатов, которые могут претендовать на получение кредита в текущем году, на сайте регионального управления / ипотечного центра «Держмолодьжитла» будет размещено объявление и установлено время для подачи документов кандидатами на получение кредита, в соответствии с п.12 Порядка.

– Много вопросов касаемо выбывания из очереди. Вот подошла очередь, а у человека или нет нужной суммы для оплаты всех сборов, или квартиру за те же 5 дней не успел найти. И сейчас, согласно условиям «Ипотеки под 3%», он выбывает из очереди. Люди считают несправедливым, что последующие участники в очереди остаются, а они – нет. Ведь, если программа будет продолжена в следующем году, то выбывшим придется становиться в «хвост». А вот в программе «Доступное жилье» при отказе место в очереди сохраняется.

– Да, таковы условия программы. В п. 11 Порядка указано, что после поступления заявления об отказе от получения кредита в финансовое учреждение или составленного в установленном порядке акта о непредоставлении необходимых документов, в реестре делается соответствующее обозначение – «исключен из реестра».

– Может ли переселенец подавать заявку на участие в программе в одном городе, а когда подойдет его очередь – приобрести жилье в ином регионе (ведь за годы, пока подойдет очередь, человек может и переехать)? Можно ли одновременно подать заявки в разных регионах?

– Нет, в иных городах и регионах нельзя. Кандидаты получают кредит с учетом места регистрации заявления о намерении получить кредит. В соответствии с Порядком, получатели кредита самостоятельно выбирают жилье для приобретения по кредиту, но в пределах административно-территориальной единицы по месту регистрации заявления о намерении получить кредит.

– В условиях сказано, что под программу подходят дома не старше 25 лет и те, где за последних 15 лет прошла реконструкция. Что именно считается реконструкцией? Какие документы для подтверждения реконструкции нужны, в каком органе их брать?

– Реконструкция (согласно ДБН А.2.2-3: 2014) – это перестройка принятого в эксплуатацию существующего объекта, которая предполагает изменение его геометрических размеров и / или функционального назначения, в результате чего происходит изменение основных технико-экономических показателей, повышается его технико-экономический уровень и улучшаются условия эксплуатации и качества услуг.

Информация о реконструкции здания отражена в техническом паспорте, который хранится в ОСМД или в другой обслуживающей здание организации.

– Если желаемая квартира по площади больше установленных в Постановлении КМУ № 980 норм, может же участник программы доплатить за «излишки»?

– Доплата предусмотрена. Согласно п. 6 Порядка, стоимость общей площади жилья, которая превышает нормативную площадь, уплачивается заемщиком за свой счет. Оплата происходит одновременно с внесением первоначального разового взноса (в 6%).

При этом площадь жилья, приобретаемого семьей из одного человека (одинокий человек) и является однокомнатной квартирой, составляет не более 52,5 кв. м общей площади, а площадь жилья семьи из двух и более человек – не более 94,5 кв. метра общей площади

– У нашей читательницы, которая подала документы на «Ипотеку под 3%», старшему сыну через месяц исполняется 18 лет. После достижения этого возраста при расчете площади квартиры квадратные метры на него уже не учитываются?

В соответствии с Порядком, члены семьи кандидата это:

  • жена (муж), их несовершеннолетние дети (до 18 лет);
  • неженатые совершеннолетние дети, признанные лицами с инвалидностью с детства I и II группы или лицами с инвалидностью I группы;
  • лицо, проживающее вместе с лицом с инвалидностью вследствие войны I группы и ухаживает за ним, при условии, что человек с инвалидностью вследствие войны не находится в браке;
  • нетрудоспособные родители;
  • лицо, находящееся под опекой или попечительством гражданина, имеющего право на льготы, и проживает вместе с ним.

Поэтому при расчете размера площади квартиры совершеннолетние дети не учитываются.

– Читатели утверждают, что слышали, что при подаче анкеты на участие в программе можно включить совершеннолетнего ребенка, но такой колонки в анкете (которые подавались 3-5 декабря) не было. Также можно будет внести изменения в состав семьи при дальнейшем оформлении. Так ли это?

– Вероятно, произошло недопонимание. Как я отметил в ответе на предыдущий вопрос – совершеннолетние дети (старше 18 лет) при расчете площади квартиры не учитываются, соответственно, данные о них родителями не подаются. Граждане старше 18 лет могут самостоятельно подать заявку на участие в программе, если они подпадают под необходимые категории (зарегистрированы как внутренне перемещенные лица или являются участниками АТО / ООС, при этом они не должны иметь собственного жилья на подконтрольной Украине территории, а если имеют такую недвижимость – должны стоять на учете как граждане, нуждающихся в улучшении жилищных условий).

– Еще пример из жизни. Переселенка состоит в официальном браке, муж – не переселенец и имеет киевскую прописку, но в собственности недвижимости у него нет. Не будет ли у женщины препятствий при оформлении ипотеки? Может ли она вписать мужа в состав семьи для увеличения площади?

– Непосредственно кандидат, на которого оформляется кредит, должен соответствовать одному из п. 10 Порядка (т. е. быть или внутренне перемещенным лицом, или участником АТО / ООС и пр.). К членам семьи (перечислены в п.2 Порядка) такие требования не предъявляются. Т. е. если данная женщина соответствует всем требованиям Порядка, тогда она может подавать заявку на участие в программе, указывать в документах супруга и рассчитывать площадь квартиры с учетом него.

– Еще переселенцы, имеющие детей, интересуются: нужно ли решение опекунского совета?

– Право собственности на жилье по данной программе будет регистрироваться на одного человека – заемщика по кредитному договору. Поэтому, решение органа опеки и попечительства не требуется.

– Может ли участвовать в программе «Ипотека под 3%» кандидат, который ранее участвовал в молодежном кредитовании через фонд «Держмолодьжитло»? Например, один из читателей участвовал в молодежном кредитовании в 2005 году, но квартира осталась во временно неподконтрольном Донецке.

– К сожалению, не может. Это прописано в п. 7 Порядка, в котором сказано – «условия предоставления кредита, указанные в настоящем Порядке, не распространяются на лиц, которые за счет бюджетных средств получили государственную поддержку или денежную компенсацию, или кредиты на льготных условиях на строительство (приобретение) жилья».

– Переселенка спрашивает: при отборе кандидатов на участие в программе будут вызывать всех подряд по очереди или будут вызывать только тех, кто подходит по платежеспособности?

– В п. 13 Порядка указано, что перечень получателей кредита формируется с учетом очередности согласно реестрам финансового учреждения. При этом кандидаты (уже непосредственно перед формированием перечня кандидатов, которые могут претендовать на получение кредита в 2019 году) будут проверяться на соответствие требованиям Порядка, в том числе по платежеспособности.

– В перечне подаваемых документов указан – «предварительный договор о приобретении жилья (другие документы, подтверждающие обязательства или намерение собственника жилья (продавца) заключить с кандидатом договор о приобретении жилья)». Читатели интересуются – нужно ли к договору прилагать еще какие-нибудь документы?

– Нет не нужно. По желанию кандидата к необходимым документам (они определенны п. 12 Порядка) могут быть приложены: выписка из реестра прав на объект финансирования, который приобретается, и технический паспорт на него (квартиру, одноквартирный жилой дом).

– Конкретная жизненная ситуация. Паспорт переселенки находится на переоформлении. Может ли она оформить предварительный договор на мужа, а к оформлению непосредственно кредита ее паспорт будет уже готов. Если нет, то можно ли поменять кандидата с жены на мужа?

– Нельзя, т. к. данные кандидата на участие в программе и заемщика должны совпадать. В соответствии с условиями программы, кандидат – это лицо, отвечающее требованиям Порядка, и которое претендует на получение кредита в соответствии с настоящим Порядком. А заемщик – это этот же кандидат, получивший кредит на условиях, определенных кредитным договором.

– Вопрос от читателя. При подаче документов вместе с предварительным договором обязательно ли сразу предоставлять оценку объекта? Дело в том, что на этапе подачи мы несем расходы за заверение нотариально: предварительного договора (примерно 1 000 1 200 грн), оценки недвижимости (2 000 3 000 грн). Плюс продавцу нужно дать залог (минимум 1 000 долларов). И вдруг выяснится, что кандидат по каким-то причинам не проходит, и он тогда теряет эти деньги.

– Документы об оценке объекта не требуются. Перечень необходимых документов указан в п. 12 Порядка, в нем нет требования о предоставлении оценки.

– Скажем, подошла очередь переселенца по программе. Он подготовил весь нужный пакет документов, через сколько дней поступают деньги на приобретение квартиры?

– Кредит предоставляется сразу после заключения кредитного договора.

– Пока переселенец выплачивает кредит по данной ипотеке, он может сдавать квартиру в аренду? Может ли он продать ее, чтобы погасить кредит (например, если чувствует, что не «тянет» выплаты)?

– В период выполнения обязательства по кредиту, приобретенное с использованием кредитных средств жилье находится в ипотеке. Осуществлять любые действия с предметом ипотеки ипотекодатель (лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество) имеет право исключительно на основании согласия ипотекодержателя (кредитора).

– Вопрос читателя. А деньги уже поступили на счета «Держмолодьжитла»? Не получиться ли так, что мы все сделаем, внесем свою часть, а у Фонда по каким-то причинам не будет денег?

– Средства на программу предусмотрены Законом Украины «О Государственном бюджете Украины на 2019». Зачисление средств на счета «Держмолодьжитла» будет осуществлено с учетом бюджетного законодательства.

– Уже подано свыше 10 тысяч заявок на участие в программе, в декабре ими смогут воспользоваться около 300 семей. Будет ли финансирование на остальные заявки? И вообще – будет ли продлен прием документов по этой программе?

– Пока ничего не могу сказать. Законом Украины «О Государственном бюджете Украины на 2020 год» средства на программу не предусмотрены.

Мы обновили правила сбора и хранения персональных данных

Нажимая накнопку «Принять» или продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с обновленными правилами политики конфиденциальности и даете разрешение на использование файлов cookie.

Принять