RU
Все новости

Покупаем квартиру у застройщика: Как самому проверить документы и продавца (Инструкция)

По данным МВД, в Украине зарегистрировано более 100 тыс. случаев, когда люди при покупке квартиры на первичном рынке недвижимости (в новостроях) пострадали от мошенников. Хорошая репутация застройщика, наличие всей разрешительной и проектной документации и документов на землю – одни их главных условий для безопасного инвестирования в квадратные метры.

Заместитель министра юстиции Украины по вопросам государственной регистрации Ольга Онищук отметила, что есть два варианта, как проверить «чистоту» застройщика – через нотариуса и самостоятельно.

В Украине сейчас работает около 7 тыс. нотариусов – как государственных, так и частных. «Первый путь – лучше всего, конечно, обращаться к профессионалам. В частности, обратиться к нотариусам. Потому что именно нотариусы занимаются оформлением недвижимости. И на первичном рынке они лучше всего смогут помочь и предоставить лучшую консультацию. Потому что они имеют доступ ко всем государственным реестрам», – пояснила Онищук.

Второй путь – гражданин может сам с помощью государственных ресурсов проверить застройщика, недвижимость на первичном рынке. Для этого Онищук рекомендует выполнить 4 шага. Причем эти проверки нужно осуществить до того, как вносить первый взнос за квартиру или подписывать какие-то документы.

Первый шаг – проверить застройщика как юридическое лицо. Это можно сделать через Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований. «В народе его называют ЕДР (єдиний державний реєстр). Этот реестр открытый, каждый человек в него может зайти, набрать название компании, или ввести ее код и самостоятельно сформировать "вытяг". И таким образом человек увидит: действительно ли зарегистрирована такая компания, действительно ли именно это лицо указано директором (а значит, он может подписывать документы)», – рассказала замминистра.

Второй шаг – проверить документы на строительство (разрешение на строительство) самого застройщика. «То есть при первом шаге мы проверили субъект, а при втором шаге – проверяем объект. Такие документы можно запросить у застройщика – копии или возможность их сфотографировать. Вас должно интересовать разрешение на строительство – документ, который дает ему право строить дом именно на этом земельном участке… Если же застройщик не дает такие документы – разворачивайтесь, уходите и больше сюда не возвращайтесь. Потому что порядочному застройщику нечего скрывать, и он заинтересован в инвесторе (в вас), который несет ему деньги», – сказала Онищук.

Получив копии этих документов, их можно проверить через электронные ресурсы. В частности, это можно сделать через сайт Государственной архитектурно-строительной инспекции (ДАБІ, Державна архітектурно-будівельна інспекція України). «На сайте инспекции есть сервис, по которому можно проверить – действительно ли есть такое разрешение на строительство… Но если таких документов в реестре нет, или они отличаются – ищите другого застройщика. Иначе вы себя обрекаете на юридические проблемы уже на первом этапе», – отметила чиновница.

Третий шаг – проверка земельного участка, на котором строится дом. «Все разрешительные документы привязываются к праву на землю. С получения права на землю все начинается», – подчеркнула замминистр.

У каждого земельного участка под строительство есть кадастровый номер. «Это уникальный номер, который не повторяется. Кода вам застройщик предоставляет документы на строительство, то там будет документ о праве на земельный участок с указанием кадастрового номера», – уточнила Онищук.

Кадастровый номер вводим в открытый сервис Публичная кадастровая карта Украины. «Там вы увидите – какое целевое назначение этого земельного участка. Должно быть указано, например, – строительство многоквартирного дома. Потому что в городках, которые примыкают к Киеву или к городам-миллионникам, часты случаи, когда целевое назначение – строительство частного дома. Но строится дом, скажем, на 10 квартир, т.е. из частного дома он уже превращается в многоквартирный», – рассказала чиновница.

Онищук отметила, что такое «превращение» имеет негативные юридические последствия. Например, регистратор может отказать в оформлении вашего права собственности на квартиру, т.к. не соблюдено целевое назначение земельного участка.

Также возможны случаи, что земельный участок находится под арестом, или право на земельный участок уже закончилось. «В этих случаях вы тоже не сможете зарегистрировать право собственности на квартиру», – констатировала эксперт.

Четвертый шаг – проверяем, не прибывает ли застройщик в процессе банкротства. Это можно сделать через веб-портал «Судебная власть Украины». «Это немного сложнее шаг. Нужно осуществить поиск на этом веб-портале, чтобы узнать, какие есть судебные решения по этому юридическому лицу, какие уже есть проблемы в финансовых активах», – сказала Онищук.

Также можно дополнительно получить справку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (Державний реєстр речових прав на нерухоме майно). Доступ к этому реестру есть через сайт Кабмина. «Заходите и осуществляете поиск по адресу объекта (адрес строительства вашего дома, – ред.). Вам система предоставит "вытяг", там будет указано: наложены ли аресты по этому адресу, какие именно квартиры с какими номерами в этом доме застройщик передал в ипотеку банку (в котором он, например, получил кредиты на строительство). Потому что, когда вы покупаете у застройщика квартиру без такой проверки, вы не знаете – есть ли на не арест, находится ли она в ипотеке или нет», – подчеркнула замминистра.

Она еще раз акцентировала, что все эти шаги нужно пройти до того, как покупатель решил вступить с застройщиком в юридические, финансовые взаимоотношения. «Мы же не каждый день покупаем квартиры. Поэтому к этому нужно подойти очень серьезно. Но если уже проблемы возникли, то здесь, к сожалению, не миновать судебных споров, проблем с дальнейшей регистрацией права собственности. Вот вы пришли к регистратору, подаете документы, а регистратор вам отказывает оформлять право собственности», – заключила Ольга Онищук.

Ранее сообщалось – как самому проверить документы при покупке квартиры или дома на вторичном рынке жилья, а также как проверить земельный участок перед его приобретением.

Текстовая версия подготовлена РПД «Донецкие новости» по видеоматериалам ТК «Дом»

Мы обновили правила сбора и хранения персональных данных

Нажимая накнопку «Принять» или продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с обновленными правилами политики конфиденциальности и даете разрешение на использование файлов cookie.

Принять